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这是陆行舟 chapter 72作者有话要说：小提示：为突出陆总的商业形象，前几段他的讲话内容专业度很强，有金融地产经验的小天使可以看一下，不想看可以直接略过，不影响后面的阅读。关于语爱：这个比较不可描述，作者就不过多解释了，捂脸。陆行舟不疾不徐地走上台，台下响起一片掌声。论坛峰会和一般会议不同, 论坛是明确一个主题后与会人员参与其中, 需要一些正确的观点和倾向性，从而逐步建立其在舆论上的权威性和引导性。所以, 陆行舟和卓逸航一对一的辩论没人阻止。掌声过后，陆行舟站在距离卓逸航五米的位置, 没有废话, 直接切入主题：“房地产资产证券化的优势我就不过多赘述，我直接从投资方和法律角度谈谈这个趋势的痛点。首先从法律的角度来看, 有五个方面值得大家关注。”“第一：法律和政策风险。目前发改委和财政部会有不同的法规来规范ppp，这些法规大方向是相同的, 但会有一些细节是冲突的，另外, 关于ppp的政策也涉及到其他相关部门, 尤其是关于土地出让的问题，由国土资源部和各部委共同出台的文件在实操中将更有针对性。”“第二，原始权益人方面的问题。大部分的ppp项目公司的股东都是多方的, 涉及到项目公司层面决议的时候, 需要调和利益的冲突。 ”“第三, 争议解决机制的问题。未来如果项目公司针对特许经营方面与政府发生争议，按照现在的司法解释是应该归入行政诉讼的范畴, 那么能否适用平等主体之间关系的法律范畴，在实操中有一定的困境。”“第四，ppp项目有经营性、准经营性和非经营性三种类型, 对于准经营性的项目来说，能不能放在一个abs产品中发行。”“第五，关于ppp项目涉及到政府支出的时候，可能有一些前置性的担保性的措施文件。”“以上是法律风险。从投资方的角度看，机构投资者对项目的资质要求偏高。由于目前国内成熟成功的reits项目屈指可数，且大多集中于一线或重点二线城市，因此局限了投资者的认识。因为投资者对三线等地的项目还不了解，使得其更倾向于投资一线项目。所以，未来reits的发展以及投资者认识，仍需要发行方做大量的沟通工作。”“要做真正的reits，不单单是政策放开，整个生态圈的打造也十分关键。在市场需要专业的管理团队，发挥它应该有的潜力，提升市场价值，给投资者一个安全的投资工具，让更多的投资者和散户都参与到里面。”“最后还有一点需要特别提醒大家，以后做reits时，在发行人与当地税务机关沟通相对顺畅的情况下，要一定程度上把税务机关当做自己的伙伴和朋友，和税务机关保持必要、有效的沟通。而不是等产品发完了再去找税务机关，避免被税务机关认定为各种税收法条中提到的重组交易以避税为目的、无实际商业目的——导致大额补税的后果。”